Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Использование материнского капитала

Для семей, в которых в 2007-2008 годах родился второй (или третий и последующий) ребенок, а так же для семей, в которых этот ребенок появится в 2009 году, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.

Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.

Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.

Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Если есть накопления на первоначальный взнос, уверенность в долгосрочной стабильности доходов и их размер достаточен для современной российской ипотеки, то можно подобрать программу кредитования в нашем разделе «Выбор программы» (см. ниже).

В противном случае, остается ждать. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Планируется создать внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволит банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан.

Оформление ипотеки

Чтобы оформить ипотеку на покупку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые для этого документы, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья.

Приблизительный список этих документов следующий:

• правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
• паспорт на жилье с его планом; справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
• справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
• выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
• разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса. Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Выбор ипотечной программы

Выбор ипотечной программы – дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Покупка квартиры

После принятия банком решения о предоставлении кредита, заемщик ипотечного кредита подбирает для покупки квартиру, отвечающую требованиям к ипотечному жилью; банк-кредитор одобряет предложенную квартиру; между ипотечным банком и заемщиком заключается кредитный договор. Только после этого ипотечный банк предоставляет заемщику деньги для покупки квартиры в кредит.

Обмен денег на квартиру происходит в несколько этапов. При достижении предварительной договоренности продавца и покупателя, с последнего может потребоваться некоторая сумма в залог для подтверждения серьезности намерений по покупке и для того чтобы продавец прекратил поиск покупателей. Сумма эта несущественна по сравнению с полной стоимостью квартиры (15000-30000 руб.), но достаточна, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки. Основная сумма денег передается продавцу, как правило, после государственной регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу квартиры до государственной регистрации, но в этом случае заемщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор либо иметь как минимум двух . Последняя часть денег выплачивается после подписания продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры.

При покупке квартиры в кредит используются в основном два способа проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем жилья. Первый – расчет наличными через сейфовую ячейку банка и второй – расчет безналичными денежными средствами. В части ипотечного кредита способ расчетов обычно определяет банк-кредитор.

Наиболее распространено использование сейфовой банковской ячейки, в которую закладывается наличными деньгами вся сумма, включая ипотечный кредит. Доступ к ячейке все заинтересованные стороны – продавец, покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговоренных условий. Это наиболее безопасный способ расчетов при покупке квартиры в кредит.

Некоторые ипотечные банки предпочитают безналичный перевод средств ипотечного кредита на счет продавца квартиры. В этом случае, средствами первоначального взноса покупатель жилья распоряжается самостоятельно по договоренности с продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости и договоре ипотеки, банк-кредитор перечисляет сумму ипотечного кредита на счет, указанный продавцом квартиры.

Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-сдачи жилого помещения между покупателем (заемщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег по сделке.

На всех этапах покупки квартиры в кредит заемщик ипотечного кредита может пользоваться услугами ипотечного брокера и риэлторской компании (агентства недвижимости). Ипотечный брокер поможет выбрать оптимальную программу ипотечного кредитования и решить все вопросы, связанные с получением ипотечного кредита. В обязанности риэлтора входит подбор вариантов жилья, удовлетворяющих запросам заемщика и требованиям банка к ипотечному жилью, сбор необходимых документов по выбранному жилью. Все взаиморасчеты и правильность оформления документов при покупке квартиры в кредит так же должны контролироваться риэлтором.

Агентство недвижимости «ДОМ-СЕРВИС» оформит для Вас покупку недвижимости с привлечением ипотечного кредита

• Ипотека в банках на покупку недвижимости в Москве и Московской области;
• Бесплатные консультации и помощь по вопросам кредитования;
• Помощь в выборе кредитной организации;
• Подбор оптимальной кредитной программы;
• Подбор квартиры в соответствии с Вашими пожеланиями и требованиями банка;
• Одобрение объектов недвижимости в кредитных организациях;
• Сбор, оформление и регистрация всех необходимых документов;
• Юридическое сопровождение сделки.

Чтобы получить консультацию наших специалистов по вопросам ИПОТЕКИ, пожалуйста, выберите удобный для Вас вариант связи:

1. заполните форму заявки на нашем сайте,
2. отправьте запрос по электронной почте info@dom-service.net,
3. позвоните по телефонам: 8 (496) 613-32-44, 8 (915) 025-18-09.